| Legal Flash! | July 2020 | USA |
El procedimiento de desahucio comercial durante la pandemia del Coronavirus
Como consecuencia de la pandemia del COVID-19 y las medidas de contención tomadas por los gobiernos a nivel estatal y local, muchos negocios en el estado de la Florida se han visto obligados a cerrar o a limitar su operación. Esto se ha manifestado en un incremento de los conflictos entre los inquilinos de oficinas o locales comerciales y los dueños de estos.
La realidad es que los arrendatarios están teniendo dificultades para pagar el alquiler de sus oficinas o locales comerciales. A pesar de la reapertura de la economía, debido al miedo a viajar, a las restricciones de viaje a nivel internacional y a las normativas de distanciamiento social, la presencia de turistas y viajeros de negocio en los centros financieros y zonas de comercio y ocio de Miami ha disminuido. Y a su vez, los dueños de estos locales siguen teniendo que hacer frente al pago de hipotecas e impuestos.
¿Qué soluciones existen ante un potencial incumplimiento del contrato de arrendamiento comercial?
El primer paso para intentar resolver un conflicto entre arrendador y arrendatario es intentar llegar a un acuerdo para modificar el contrato de arrendamiento. Conviene revisar el contrato para determinar si existe alguna cláusula que permita suspender, de manera temporal o permanente, el cumplimiento de las obligaciones de una o ambas partes.
A través de una negociación guiada, las partes podrían llegar a un acuerdo para modificar las condiciones del contrato, pudiendo por ejemplo acordar rebajar el alquiler, ampliar el plazo para pagar la cantidad adeudada, o incluso acordar la rescisión del contrato. Es fundamental que cualquier modificación contractual se haga por escrito firmado por ambas partes, y que incluya un acuerdo de liberación de responsabilidades (release of liability) y en su caso, de prendas o garantías personales.
¿Qué opciones existen en caso de no poder llegar a un acuerdo extrajudicial?
En caso de que las partes no sean capaces de llegar a un acuerdo, y de persistir el impago del alquiler o el incumplimiento de otras obligaciones del contrato, el arrendador tiene la opción de iniciar un proceso de desahucio comercial o eviction.
El 2 de abril de 2020, el gobernador de la Florida, Ron DeSantis, firmó la Orden Ejecutiva 20-94, por la que se suspendían durante 45 días los desahucios residenciales por impago y la ejecución de hipotecas residenciales. Esta orden, que se ha ampliado hasta principios de agosto, no es de aplicación a los arrendamientos comerciales y especifica que no exime de la obligación de pagar el alquiler o hipoteca de este tipo de propiedades.
El proceso de desahucio comercial permite a un arrendador recuperar la posesión del local comercial mediante un proceso especial abreviado con unos plazos más cortos que en los demás procesos civiles. Una vez notificado de la demanda, el inquilino tendrá solamente cinco días para contestar a la misma. Sin embargo, en caso de que la demanda solicite, además de la posesión, daños (incluyendo el alquiler atrasado), la determinación de los daños quedaría sujeta a los plazos regulares. De esta forma, el inquilino tendría un plazo de cinco días para contestar a la solicitud de posesión y veinte días para contestar a la petición de daños.
Una particularidad del procedimiento de desahucio en la Florida es que, como requisito para interponer cualquier defensa, el arrendatario deberá depositar en el Juzgado la cuantía adeudada además de todo el alquiler según se vaya devengando durante el proceso. Si no lo hace, se considera que ha renunciado a todas las defensas que pudiera interponer (salvo la de haber pagado lo adeudado).
Una vez que el arrendatario contesta a la demanda, el arrendador tiene la posibilidad de presentar una respuesta en un plazo de cinco días. Finalmente, las partes comparecerían ante el juez, quien decidiría sobre el asunto. En caso de que el arrendatario no conteste a la demanda o no deposite el alquiler atrasado, el arrendador podrá solicitar una sentencia en rebeldía. Generalmente, salvo que haya habido algún incumplimiento grave o actuación de mala fe por parte del arrendador (como cortar el agua o la electricidad), el juez otorgaría al mismo la posesión en caso de impago. Se emitiría una orden de desahucio (writ of possession), que se entrega al Sheriff para su ejecución en caso de que el inquilino no se marche voluntariamente. Aunque, en circunstancias normales, la ley requiere que el Secretario del juzgado emita esta orden de posesión de forma inmediata, debido a una Orden Administrativa emitida por el Tribunal Supremo de la Florida a causa de la pandemia, este requisito se ha suavizado, y la emisión de las órdenes de posesión se ha visto dilatada significativamente.
Se espera que en los centros financieros y en particular en Miami, haya un aumento del incumplimiento de los contratos de arrendamiento comercial. Es importante que las partes intenten negociar un acuerdo, o en su defecto, que los dueños inicien el proceso de desahucio. De esta forma, además de presionar una negociación, se asegurará la prioridad temporal y se evitarán mayores retrasos en la recuperación del inmueble.