| Article | Juny 2021 | El ‘coliving’ demanda una normativa específica |
El coliving se ha convertido en una alternativa ocupacional en crecimiento en los últimos años en España. Esta fórmula, evolucionada del coworking, se asemeja a la figura del arrendamiento y en ella se comparten espacios comunes del resto de la vivienda o del inmueble con otros ocupantes con los cuales, generalmente, existen ciertas características o perfiles similares.
El coliving es un modelo residencial colaborativo, nacido en los siglos XIX y XX, y que adopta su fórmula contemporánea en Londres y en San Francisco como alternativa ocupacional ante la falta de vivienda asequible. En España es un modelo residencial que se está consolidando, especialmente en los núcleos urbanos de ciudades como Barcelona y Madrid donde existe una creciente demanda de este tipo residencial.
Sin embargo, su encaje jurídico es complejo por la combinación de usos residenciales y terciarios. El coliving es una suerte de “estancia residencial prolongada con objetivo profesional o formativo”, sin concepto claro y definido en nuestro ordenamiento jurídico. Se mezclan varias figuras y no hay un encaje regulado específico lo que hace necesario analizar individualmente cada proyecto y recurrir a las normas reguladoras de los contratos típicos más afines a esta figura y, especialmente, por vis atractiva, a la normativa general del Código Civil del contrato de arrendamiento (arts. 1.542 y ss. del código civil).
Así, el coliving no es un arrendamiento compartido o por habitaciones en sí mismo, por lo que se aleja de las figuras como el “hospedaje” o cesión temporal de habitación de espacio habitable a cambio de un precio; o el “derecho de habitación”, variante del derecho de usufructo por el cual una persona tiene derecho o facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia (art. 523 a 529 del Código Civil).
Por otro lado, tampoco es un arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos ya que no tiene como propósito satisfacer la “necesidad permanente de vivienda”. Puestos a encontrar una similitud o figura más cercana, el coliving se aproxima más a las figuras de los “apartahoteles” o a las residencias de estudiantes, aunque en el caso del coliving, el público objetivo suele tener un perfil específico parecido. También existe cierta similitud con los apartamentos turísticos, cercanos a la normativa hotelera. Sin embargo, éstas alternativas son soluciones habitacionales distintas.
Desde el punto de vista urbanístico, cierta doctrina acerca el coliving al uso hotelero o turístico. En este sentido, normas como el artículo 7 del Decreto 159/2003, de 10 de julio, de ordenación de establecimientos hoteleros de la Comunidad de Madrid, ofrecen una puerta abierta a estas formas de alojamiento. La normativa catalana ha introducido dos tipos alternativos de propiedad como la propiedad compartida o la propiedad temporal (timeshare) con el objeto de facilitar precisamente la entrada a los nuevos modelos internacionales residenciales como el coworking o el coliving.
El acercamiento al uso terciario marca precisamente la necesidad de revisar si los suelos permiten usos compatibles, y los parámetros urbanísticos, tales como la normativa de habitabilidad mínima y de calidad, que resulten de aplicación. Esta compleja realidad normativa exige ajustar el proyecto, lo que en algunas ocasiones demanda un encaje jurídico específico.
La normativa actual no es lo suficientemente precisa. El sector demanda un escenario jurídico claro, flexible y seguro que permita consolidar aún más el mercado español y dar respuesta a las alternativas habitacionales que se sumen a las ya tradicionales de propiedad y alquiler.
En definitiva, las Administraciones deben continuar con el esfuerzo iniciado para dar respuesta a la creciente demanda, tanto de inversores como de usuarios, de forma que se unan esfuerzos para la consecución del objetivo común de buscar soluciones que faciliten el acceso a la vivienda, y a la vez atraigan inversión a España.
Revista immobiliària d’elEconomista.